第十二讲 　各种目的的房地产估价（国有土地使用权出让价格评估，房地产转让价格评估，房屋租赁价格评估）
一、 内容提要：
国有土地使用权出让价格评估，房地产转让价格评估，房屋租赁价格评估。
重点、难点：
熟悉案例操作步骤、估价技术路线的确定、估价方法的选用及存在的问题分析，掌握各种估价目的下的估价特点、注意事项、估价思路的确定和估价方法的选用。
二、 内容讲解：
房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，指的是委托方为了什么需要而聘请估价方估价。
房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价格类型。
估价假设前提主要有两类，一类是最高最佳使用前提，一类是持续使用前提。最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估其价格。
相对于最高最佳使用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用，持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分(例如房地产)按照其目前的使用方式评估其价格。这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。
价格类型则有交易价格、投资价格、出售价格、保险价格、课税价格、拆迁补偿价格等等。一种类型的价格通常只会有一种估价前提。
各种类型的价格是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也可以说是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值。不同估价前提和不同价格类型则是对房地产交换价值实现形式的约束。
由于估价前提和价格类型是由估价目的决定的，所以估价目的实际上也就规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价目的使得同一房地产会有不同的交换价格。
在考虑房地产估价目的时，首先要掌握与这种目的相关的法律规定，其次要把握这种目的的估价所适用的价值标准。以下按十一种估价目的分别介绍各种目的的估价。
3．1 国有土地使用权出让价格评估
3．1．1 国有土地使用权出让价格评估的法律规定
3．1．1．1 征地补偿的原则及标准
《土地管理法》第四十七条第一款规定；“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”这一款规定了征地补偿的基本原则。所谓按照被征用土地的原用途给予补偿，是指补偿标准必须根据被征用土地原来的用途加以确定，而不是按被征用土地将来的用途补偿。第二款、第三款、第五款分别对征用耕地、非耕地、菜地的补偿费用作了规定。第四十七条明确了对土地补偿费、安置补助费的增加和提高的条件和程序。
3．1．1．2 取得国有土地使用权，必须交纳土地有偿使用费等费用
《土地管理法》第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”
3．1．1．3 出让方式及价格管理
《城市房地产管理法》第十二条第一款规定：“土地使用权出让，可以采用拍卖、招标或者双方协议的方式。”这是对土地使用权出让方式的规定。
拍卖方式是国有土地所有者代表在指定的时 间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让方，就其出让土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权出让价格的方式。
招标方式是在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面投标形式，竞投某宗地土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者，确定土地使用权价格的方式。
协议方式是土地使用权有意受让方直接和国有土地所有者代表就有偿使用土地进行一对一的协商，确定土地使用权出让金等有关事宜的方式。
《城市房地产管理法》第十二条第三款规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。需增加现行的挂牌等出让方式，国家作价人股授权经营。
3．1．1．4 转让以划拔方式取得的土地使用权的房地产时应缴纳的土地使用权出让金
《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。”