韩总通过于广大网友网上互动的形式，在线畅谈了“西山美庐”的项目情况以及中房集团的最新动态。

　　■ 韩旭升小档案：

　　韩旭升，1987年，毕业于哈尔滨建工学院工民建筑专业，同年分配到中国房地产开发集团工作，至今已在中房系统工作18年。

　　在这个中国最大的国有房地产企业里，从基层做起，历任工程部助理工程师、中房集团建筑设计事务所党支书记、综合管理办公室主任、中房集团集团建筑技术开发中心常务副总经理、中房集团华通置业有限公司副总经理、中房集团华京通房地产有限公司总经理，目前中国房地产开发集团总经理助理和中房集团北京香山双新房地产有限公司（开发北京高端别墅项目西山美庐）总经理。

　　自参加工作以来，先后参与和承担了包括丰台职工俱乐部、王府井帅府大厦、华通大厦A座写字楼、华通大厦B座写字楼、万方苑公寓，西山美庐别墅等项目的具体开发和经营工作。

　　通过这一系列项目的运作，在经营决策、市场运营，项目管理、销售组织等各方面的能力得到了全方位的历练，成为大型国营房地产企业少有的专业型、技术型的领军人物。

　　在开发北京高端别墅西山美庐的过程中，韩旭升作为项目的总经理，全面的参与并领导了从项目的选项，市场调研，市场定位，产品设计、工程施工等环节的决策与实施工作。

　　在组织西山美庐项目建设的过程中，创新性的将美国建筑大师赖特的有机建筑理念引入项目，并在项目的规划、建筑、园林方面加以彻底的贯彻与实践。使西山美庐达到了建筑与自然的高度和谐统一，充分的体现了建筑对当地人文环境的尊重，也出色解决了对自然景区的保护与建设问题。使西山美庐取得了良好的社会效益与生态效益，得到了业内外人士的普遍赞誉。 

■ 在线实录：

主持人说:各位网友下午好！欢迎大家在一周新的开始一天如约光临我们这周的2004年中国别墅人物的盘点系列访谈。我们今天非常荣幸请到了中房集团的总经理助理，同时也是中房集团北京香山双新房地产开发有限公司的总经理韩旭升先生。他们目前正在开发西边非常著名的一个别墅西山美庐。在节目一开始请韩总和各位打一个招呼。 

韩旭升说:大家好！非常愿意和大家进行交流。 

主持人说:我们今天聊的话题会聊到中房集团品牌的建设，以及中房改组的话题。更多和大家分享的是西山美庐项目一些最新的进展以及别墅市场的一些看法我们知道在6月28号国资委发布了关于中央企业房地产有关的公告，中房集团和中国建筑工程总公司招商局有限公司，保利集团，华侨城集团五家大型的公司整合中央企业的资源。我不知道中房集团在改组已经进展到什么阶段了？ 

韩旭升说:中房集团是这次央企集团充足的积极倡导者。在今年年初，中房集团汇集中国房地产协会，中国企业改革发展研究会向国资委提供一个报告。 

韩旭升说:可以说从这个时候央企充足，被国资委提上议事日程了，估算大概是1800亿，这些房地产都是在房地产行业这些年逐渐看好的情况下，各个其他行业逐渐过来。国资委要求，各个企业突出主业，使国有大众企业真正成为各个行业的领头羊。要几年之内发展为每个行业的排头兵。 

韩旭升说:所以按照这样的要求，各个房地产企业非常复杂，但是规模的程度比较高。中房是这个行业唯一以房地产为主业公司。即使这样，中房在整个的房地产市场上占有的资源非常有限。所以，为了按照国资委的要求，再加上这些年各个行业资金融入到房地产来，实质上是对国家房地产宏观调控起到了一定的削弱作用。这些行业资金流入房地产，一是他们背离了国资委按照发展页业的要求，二也是对国家宏观调控的一种削弱。 

主持人说:半年的时间过去了，我们中房集团重组的进展怎么样？ 

韩旭升说:中房是今年年中开始正式按照国资委的要求，商谈重组事宜。现在总体情况进展良好。我们与很多的企业进行了沟通。很多企业也是按照国资委布局，进行资源整合，以突出主业为目的调整自己的生产布局结构。 

韩旭升说:现在一些企业，我们已经达成了一些协议。有很多都在广泛的探讨过程中。整个的过程随着国资委对主业突出要求的逐步强化，这个过程会加快。前两天你们会注意到，国资委公布了中央近40家企业，明确了它们的主业。这是一个强制性的措施。所以这些要求的出台都会加快重组起到一个很好的作用。 

主持人说:您觉得遇到最大的挑战和困难是什么？包括这些资资源重组可能会有一些非房地产企业存在。 

韩旭升说:目前来说，宏观上的困难是在于国资委关于推进突出主业的要求相配合。这个进度在宏观来说取决于这个方面。在微观来说有大量的工作。一个企业形成了一个行业，或者一个业务，有历史的形成，它的结束有要经过一个合理的，一定时间的过程。包括人员和行业的调整。整体来说这是国有资源布局的问题不是企业干与不干的问题。具体的问题，企业之间互相配合，加深了解都会互相克服。 

主持人说:您觉得这次中房国有资源重新布局以后，会给中国房地产格局或者是这个市场，会带来哪些影响？ 

韩旭升说:业内一致的意见是房地产地域性很强。从国际惯例来说，形成垄断是非常困难的，也是不可能的。 

韩旭升说:这两年，中国整个房地产这个盘子销售额7、8000个亿，我们现在好的企业，可能占1％左右。所以房地产总的来说，结论是经营性的行业，垄断是有限的。包括我们达到的目标也是大型的国有骨干企业，也是一个国内乃至亚洲地区范围有竞争力的企业。 

主持人说:房地产具有很强的地域性。我们知道一些大的房地产企业，比如说万科、华侨城集团现在都在进行自己的战略布局。中房集团现在的战略布局来说，你们的重点是什么？在你们的销售来讲，大致的比例是怎样构成的？ 

韩旭升说:曾经一定范围内有这样一句话“南有万科，北有万达，全国有中房”。有一件事是反应正确的“中房是中国的”，中房是81年建立的。原来是政府在全国推出房地产的政府行政部门，后来变成了一个骨干企业。所以现在中房现在有一个庞大的企业，就是全国的体系。这是从中房的生产布局来说。事实上，这是一个非常大的资源。中房全国的资源，别人还在铺，我们已经形成了。 

韩旭升说:但是投资重点在哪里？我们投资重点，在行业里面绝对以居住类为主。这是坚定不移的。因为中房是国有的，肩负了很多社会职能。中房原来是全国基础的重点核心城市，包括北京、上海、深圳等等。从去年开始，中房对一些成长性的好的二线城市，给予加大了力度。比如说在中部地区，即将拿到2000多亩地。比如在西南地区的重庆、西安等等。 

主持人说:还是以住宅为主。因为原来就是好的体系，现在是加强一些二线企业。韩总从87年毕业就一直到中房工作，有20多年的时间。现在房地产企业相当多的还是民营企业，包括还有一些外资企业。您觉得作为一个国有房地产，你们在市场竞争的优势，包括布局方面会不会有哪些的优待？ 

韩旭升说:国有对房地产的优待是完全没有了。房地产已经进入了完全竞争的状态。其实我觉得，大家最终要达到的一个目的是不是有竞争力，要看你建立怎样一个好的法人治理结构。民营也有一个如何建立法人治理结构的问题。 

韩旭升说:国有也存在这个问题。实际上大家都存在这个问题。我觉得中国的民营也存在一个从小到，逐步完善的过程。这一点来说我们是站在一个起跑线上。同时我们还有股东化的问题。这些都是我们有所考虑的，目标也是这几个。大家也会觉得国有企业没有民营经济那么活跃，这个情况可能是有的。但是在中房，也在逐步克服这一点。 

韩旭升说:其实要仔细了解一下我们中房在三级、二级里面，在激励机制和建设上已经下了很大的功夫。我们在很多项目上建立了经营者持股的机制。我觉得在民营企业里面职业经理人可能都做不到。但是我们有很多是经营者持股。我们在有些项目上，有的地区，有的方面我们甚至领先于民营企业。 

主持人说:现在中房集团下面的下属企业在具体某一项开发的合作模式。我们也看到合作模式也是多种多样，包括万科和万达，这是非常紧密的一个合作模式。我们在具体的项目上操作模式上是不是已经实现的多元化，还是由自己操办？ 

韩旭升说:中房在这方面也是完全市场化。中房的投资项目比较坚持控股，相对控股。我觉得这是一个各自发挥优势的问题。和中房合作的项目，主要是在其他资源方面进行合作。 

主持人说:通过这次改组，您觉得中房集团经过这次改组之后会给它本身的庞大体系带来哪些优势？ 

韩旭升说:仔细看一下中房提出的一些改组设想。可以发现，中房这次改组的目的不仅仅是为了吸纳资金，扩大规模。中房最主要的目的提出了“一个要改造中房为股东制”。通过资源的重组在中央房地产，资源整合建立一个新的国有控股的股份制的房地产集团。 

主持人说:也就是说，通过改造成为国有资源控股为主，然后是股份化的。这更有利于咱们以后走市场化的道路？ 

韩旭升说:对。这是第一个目标，实现了股份化。第二个目标我们还实现投资多元化，就是战略合作者。最终发展成为一个在更大范围内有竞争力的企业。 

主持人说:您再给我们理清一下。怎样全面理解？ 

韩旭升说:我们达到的目的就是上规模，真正建立起法人治理结构。这次我们重组给我们带来的目标就是这样的一个目标，第一步未来发展成规模更大，治理结构更加严谨，各种资源整合得更好，包括国际资源，这样大型的公司。 

主持人说:我们昨天在首届房地产营销策略大奖赛上面，也看到孟总有一个讲话。他说以前感觉中房在品牌这方面不是特别重视。 

主持人说:因为在聊天的时候可能不是业内人士，可能知道万科的房子。可能不知道你们具体做什么房子。而且现在走向市场化，这个项目也很重要。包括这次中房，在新闻媒体上的曝光率，以及你们的动态，感觉更重视这个中房中国最大的开发商的品牌推广。 

韩旭升说:对。中房做的项目在北京、上海分别有60多个。在全国就更多了。但是中房这个品牌在北京和上海叫的不是很响。项目做了一大堆，项目传播的，不像其他后期的企业那样，做一两个项目，全国范围内就引起共鸣。我觉得在运作项目中的一个问题。但是这反来过说，孟总也提到了一个情况。现在我们这个房地产行业，像这样的卖法，也要反思。 

韩旭升说:包括我们的案例，地图都往齐画了，桥梁都是齐的，地段都是齐的。不过中房确实在宣传上力度不够，要整合这个资源，把牌子擦得更亮，叫得更响。现在我们也是统一标识、统一品牌内涵，都有一系列的推广。 

主持人说:我们做很多物业类型都很不错。孟董昨天讲话里面也谈到了，很多人问他你们的目标，其实已经是老大了。这次改组，国家的政策包括任务是不是和你们走国际化的构想正好不谋而合？ 

韩旭升说:是的。现在房地产进入整合之后，或者是这个行业的规律，集中度会加大。这不光是中房，整个其他的骨干企业也会面临这样的问题。这个企业如何作大。在这个竞争行业里面，房地产高投入，高风险的情况没有一定的规模在这个行业里面比较难以立足。 

韩旭升说:现在来看，这些大企业包括我们中房在内，如何保持这个规模，再上规模，大家面临的问题就是如何解决资金的瓶颈。 

韩旭升说:资金的瓶颈这样大的规模企业，走下去下一步大家也有一致的想法，国际化是需要重点考虑的方式。因为国内资金的限制，对房地产投入的要求，这样大规模的情况下，再往前迈一步受到制约。 

主持人说:从国际惯例来讲，比如说在美国或者是其他的发达国家，一个最大的房地产开发集团会在它的全国份额中会占多少？好像美国最大的也不到30％。 

韩旭升说:美国最大的房地产公司是房地产的代理公司。不是投资公司，它的营业额都是这个公司的。房地产投资公司国外也不这么比较，也不是这个说法。他们说的房地产行业就是房地产投资管理公司。 

主持人说:中房现在的销售额在全国每年的蛋糕占多大的比例？ 

韩旭升说:大概中房的全部集团的销售额每年在160亿左右。全国大概在7000多亿左右。 

主持人说:下面我们谈一下韩总着力打造的西山美庐这个项目。西山美庐进展到现在销售反馈的数字怎么样？ 

韩旭升说:现在一期销售率超过了80％。 

主持人说:从您接触的客户群体的反馈来讲，主要是哪些群体了？ 

韩旭升说:我们做过分析，对这些已经购买的客户、行业、年龄、地域等等都做了一个指标分析。结果是没看出什么规律来。只有一个规律就是年龄非常集中，大概在35岁?45岁之间，这个概率最多。所以西山美庐这个项目，从这个指标来说，结论就是非常高端的项目。特别高端才打破了这种地域性。如果是一般的消费，地域性很强。总之这些群体是一些非常成功的人。 

主持人说:在西山，我们传统都说北京是东富西贵。在西山中国传统文化特色比较浓厚的地段，我们选择的美国赖特式的风格，这是朴素草原的风格。为什么要引进这个风格？之前也听说你们做了很多的考察。 

韩旭升说:对。北京自古有东富西贵的说法。这是我们进入西山项目里面，抓建筑风格，要尊重的一个事实。因为东富西贵不是人造出来的，是城市规划包括地域的要求。很多客户来到西山，比较东边和西边的别墅项目，客户有一个不约而同的说法，说西边和东边的别墅项目不一样。就是商业化不是很浓。东边可以见到各种各样的风格。而西山有比较传统的，比较凝重的，就是赋有西山气质的风格，并不是那么的商业化。这就是我们按照东富西贵的要求。 

主持人说:东边别墅可能是万国城的景象，包括西班牙的风格和欧美的风格。而西山是比较凝重和大气的风格。您的意思就是尊重这种传统文化的血脉。那么这个建筑是赖特西方风格，还有东富西贵这种风格，你们是怎样把这两种文化进行融合的？ 

韩旭升说:其实赖特在住宅里面的风格是受东方的影响。包括它的建筑理念都直接说了是取决于东方的传统。我们把所有的成功的、风格化的居住类的东西积累起来，摆开看。最后确定赖特的风格，要符合西山的“贵”气。以及中式的传统东西在里面。总的来说，我觉得要做建筑要产生美，最重要的就是和谐。 

韩旭升说:“美”的定义，定义不出来。不会说了我们就说“和谐”，很多方面都可以找到和谐。但是赖特的精神气质和香山是和谐的。赖特的语言像爬在地上，在地里长出来的。这些都充分体现的建筑的自然，和谐的要求。 

主持人说:我们最近因为做别墅盘点，也跟很多的老总聊过。他们目前的销售情况，比如说观唐里面，客户投资规模到了3?40％左右。在西山美庐里面，自助还是占比例的。您觉得这个在客观上说明了什么？ 

韩旭升说:西山是城里的山。西山美庐座落在那里，定位就是第一居所。 

主持人说:可能他们对交通的可达性要求比较高。因为很多都是从IT等这样的行业中涌现出来的精英。您给我们介绍一下西山的交通。 

韩旭升说:紧邻五环。从城市的直线要求来说有很多的路。所以它的易达性非常好。从这里到机场的距离以及到各方面的辐射面都很好。所以优势很明显。 

主持人说:您觉得西山美庐以西部为代表，比如说东西部别墅的竞争，优势在哪里？或者是和北部的传统别墅区相比。 

韩旭升说:别墅类的东西首先是高端消费的东西。就是真正的独栋别墅。在这个范围内分析问题的话，我觉得香山在北京竞争力明显。因为高端的别墅项目，建豪宅首先是豪地。没有这些景观资源和自然，称不上自然资源。这是住宅和别离的区别。别墅就是有天有地。北京可以数一下，山在哪里？就是西山。 

韩旭升说:西山的强势景观的资源是其他项目不好比的。 

主持人说:我知道您从87年大学毕业一直就做房地产，您几乎经历过房地产开发前期、后期以及土地的选择、市场调研、产品设计以及施工、组织设计和销售过程。您觉得这些环节当中，最感兴趣以及挑战最大的环节是什么？ 

韩旭升说:对于一个项目，如果把它做好，精英也很多，这样一个庞大的企业，土地的约束、资金的约束包括市场各方面的情况下，它如何保持增长。这是我现在最关心的问题。 

主持人说:这么庞大的体系，规模的效应，在竞争越来越激烈的房地产市场进行保持。我不知道我们的增长如何？比如万科他们说每年保持30％的增长他们就满意了。我不知道你们增长的速度如何？ 

韩旭升说:在某些行业里面，我们有十几个增长可能就不意味着增长。我们在行业里面笼统说十几个都跟不上发展。所以我觉得相当增长率是一个生存必须的条件。我认为万科这个定位比较恰当。中房这些年大概比较平稳，可能今年施工面积在1300万平米左右，竣工在600万平米左右。中房还在进行整合。之所以中房的数字变化比较大，因为我们有进进出出。这些年面临很多次的整合，有的出去了，有的进来了。所以中房的统计数不是很清晰。但是增长速度也不小。 

主持人说:目前中国的房地产企业，有像万科平稳匀速的稳健发展。那么中房的速度如何？ 

韩旭升说:中国的房地产如果定位平稳的发展速度，也是不客观的，不现实的。或者这个措施需要检讨。我们到季末的时候要调整结构的时候，可能会造成一些增长性有意识的放慢，这是行业的特点。我们也知道，公司大了以后，构造持续发展的平台，比如说加大一些置业性的投资。保持投资组合，有抗风险能力。但是中国房地产这几年高增长的时候，房地产业必然也是高增长。匀速发展是需要我们检讨的。 

主持人说:北京和上海这两个一线城市，您在北京的时间可能会更多。您觉得北京和上海的房地产市场，他们的历史进程有什么不同？上海从去年到今年，一年半房价翻了50％，很多人认为上海有崩盘的嫌疑。但是北京上涨的空间很大，所以您对北京和上海在宏观上有什么看法？ 

韩旭升说:这些结论我并不完全赞成。但是分析上海是否过高，要抓一个特别重要的方面。就是谁在支撑购买。我们经常会推出一个数字或者是结论与实际不符。 

韩旭升说:一个事情说成了两个相反的情况。比如说购买价格是不是高，国际上通行的标准，说住房价格是收入的6到8倍，我们可以算一下，与那些高房价差距很大，这样算的话我认为就错了。为什么现在上海高，是由于港台大批人员和机构涌入，比如说高端的房地产是这些人在购买。并且高端房地产也是为这些人盖的。所以他们是支撑。 

韩旭升说:可能是市场结构的问题，不是购买力，而是超量了。我觉得还是一个房地产结构的问题。建筑部最近有一个文章，就是如何看待当前的房产形势。他们始终强调结构，结构不合理，在某个结构上的过剩，要控制。这是现实情况，但是并不意味着市场情况不好。 

韩旭升说:所以我自己认为，房地产一些基本面都在看好。经济的增长，中国城市化的增长、需求的旺盛，确实老百姓的更新换代，以及没有房子的需求，这些情况加在一起，不看好房地产是没有理由的。但同时也存在一些问题。 

主持人说:您总的认为还是看好房地产市场，就是结构的问题。说到结构，一些大的房地产企业，包括万通明确定位，都是为高端人群服务。中房是很庞大的，包括结构方面以及物业类型都是多元的。那么服务方面咱们是不是全面的？ 

韩旭升说:是。任何一个企业，任何一个人的定位，完全是出于市场的考虑。就是利用自己的资源，发展最利于自己发展的项目。但并不意味着市场上哪个东西更好，可能是更适合谁的发展。我觉得这样的定位没有问题。中房之所以看好住宅，就是因为我们看好住宅，也是我们目前最需要的。这样国有公司最能体现经济效益、社会效益。 

主持人说:这个住宅是中端、低端还是高端？ 

韩旭升说:这样的细分还是市场结构的问题。现在宏观策略还没有定的这么清晰。 

主持人说:中房这么一个庞大的规模，毕竟要涉及各种各样的类型和服务市场。我们说回西山美庐项目本身，最近炒的比较热的就是出了一个中国十大豪宅，你们打造流水别墅楼王是为了炒作吗？还是个性化的需求？ 

韩旭升说:确实是一种宣扬。重要的是宣传这种精神。在建筑里面体现自然和人的和谐。大家都知道赖特建筑的理论就叫“有机建筑理论”，核心就是自然和记住的和谐。我们用赖特再把赖特最经典的东西放在这里就是要强化这种精神。至于说它是与不是，似是而非，这些都不重要。我们就是在宣扬这种精神；表现我们要把这个项目做成什么样子。 

主持人说:现在有意向客户了吗？ 

韩旭升说:有一些客户正在沟通设计和购买。 

主持人说:最后一个问题，您对北京别墅市场的宏观看法。我们最近正在做别墅的盘点。大家觉得明年3、4月份，北京的别墅项目会竞争比较激烈。会有一个放量。那么对北京别墅市场现状一个分析，以及明年的走势和竞争，您心里有没有预期？ 

韩旭升说:别墅整体来说，人们对居住的需求，尤其是SRAS之后，很多人定位的终极追求都是别墅了。我觉得这是人们对回归自然的要求，对环境的要求。所以住宅低密度化，从城市规划未来得居住布局或者是人们心理需求来说这些都是一个走向。所以我觉得在北京发展低密度别墅住宅长期看好没有问题。但是现在别墅发展我觉得有一定的问题。就是我们城市功能还有我们发展别墅的购买力和市场价格之间的关系。 

韩旭升说:对今后的发展，我认为还有一定的忧虑。现在北边的别墅那么多，跟孤岛一样，形不成消费。我们的消费习惯又不是国外那种集中购买。配套完全不足，甚至治安都有问题。这样的情况下，很难说别墅的消费会是什么情况。我对别墅长期看好。但是做别墅项目会有很多的客观条件。 

主持人说:配套的市场环境还不是很成熟。我们的物业力量怎么样？ 

韩旭升说:我们也是经过招投标。选择的是侨乐。这个项目，通过前一段的合作，也是相当不错。反响也都很好。 

主持人说:中房在北京明年的新项目有多少？ 

韩旭升说:我们前提搞了一个发布会，在前期和施工、销售面积都加起来是200万平米，14个项目。明年会在这个基础上，再添几个项目。大概是20个左右。这样就是200多万。 

主持人说:在北京的销售额有统计吗？ 

韩旭升说:还没有出来。 

主持人说:我们会进一步的关注。我们今天的直播进行了一个小时。今天交流也是非常的热烈。我们谈了很多关于房地产市场宏观的问题。韩动也非常的坦率，聊了一下西山美庐这个项目。最后请韩总给我们简单的总结一下。 

韩旭升说:今年对于做房地产的人来说，是经过了最严酷考验的一年。钱荒，地荒。明年仍然是我们苦干加巧干的一年。在这样的情况下我们如何保持增长，这是从行业发展规律的角度看自己的企业何去何从的问题，怎样解决自己发展瓶颈的问题。是资金的问题，规模的问题，还是战略选择的问题。这些都提到了议事日程。明年我们这个行业的集中度会大大提高。对于大企业来说，留在市场上的企业来说，我们要加快这个问题。 

韩旭升说:对于西山美庐这个项目，我希望明年我们真正把这个项目交给客户。因为这个项目，并不像市场上其他的项目那样曝光率很高。我们有一句话，西山美庐这个项目产品的展示是这个销售的终极。这样高的项目，我们希望完成这个项目交给大家。 

主持人说:产品的展示是项目的终极，非常的恰当也是非常的精确。对于这样一个高端的项目，到现场就可以受到它的震撼和征服。我觉得和西山的客户群有关系，因为这部分人都是非常的低调，不受市场的影响。我们今天非常感性韩总百忙之中作客我们别墅人物的盘点。今天和韩总这样坦诚的交流，他也分享了多年对于房地产的经验。 

主持人说:无论是对业内人士以及对于投资和置业的网友都有很好的启示。大家在稍候可以在焦点网的首页和搜狐首页浏览我们访谈的精华。以后会根据西山美庐的需要，以及中房的需要，我们会再次邀请韩总作客搜狐聊天。谢谢韩总和各位网友！ 

韩旭升说:谢谢大家！